天天微资讯！福州楼市分析：泰禾福州湾，“拯救”福州？

随着福州楼市遇冷，小阳春后出现强度较高的遇冷，群友对于网签的数据还是比较关注，在4月低迷的背景下，前两天福州出现了爆量，当然群友目前也已经知道原因，下面就顺着聊聊。

(资料图)

网签异动

福州4月的网签，截至23号的时候，五区新盘合计只有723套，眼看着本月可能不能破千，要创下新低。

24，25号，仓山区出现爆量，两天合计网签378套。

分析：对于福州的网签爆量，一般都是来自安商房的集中网签，不过随着安商房供应下滑，目前希望它来护盘也有难度。

取而代之的是部分滞销盘、问题盘，成了代替。

比如前几个月位于南三环的首开国仕府，作为典型的滞销盘，项目连续两个月网签排在福州榜首，原因预计来自工抵房。

对于这次的异动，通过数据可以发现，来自近期刚备案的泰禾福州湾D地块，4月17日领证，344套房源，在这两天全部网签完成。

这也造就了福州本月的数据异动，一定程度拯救目前难堪的市场。

对于这样领证就全部网签的情况，之前也不算少见。

比如位于鼓楼区的豪宅龙庭路95号，备案就网签，随后发现网签变成未售，最终的结局，未售变成限制。

对于福州湾D5地块，后续是否也会网签变黄，概率不低。

项目情况

对于泰禾福州湾，作为三江口最有代表的项目，这个曾经一己之力带起三江口的宏大愿景，也在随后直接带崩了板块。

项目分成多期：

A地块：福州湾一期，原美伦学府雅居，占地92亩，规划10栋住宅，已经售罄交房。B地块：福州湾二期，原三江城一、二期，占地200亩，一期11栋已售罄交房，二期11栋，出现过无证销售C地块：文化旅游城，占地400亩，规划：摩天轮、游乐园、酒店等，目前停工。D地块：泰禾江湾商住中心，占地189亩，规划SOHO，住宅，目前在售。

对于这个千亩大盘的由来，可以说也比较复杂。

2016年11月21日，泰禾以13.69亿元竞得华夏世纪园（福能集团子公司）40%股权，华夏世纪园主要资产有美伦学府雅居项目和华夏世纪园路西地块项目，即目前的A，D地块。

2017年6月28日，泰禾以15亿竞得福建中设100%股权（福州新海岸旅游开发有限公司），即目前的B、C地块。

正是由于泰禾的股份收购后，这个三江口的巨型项目，最终走向了楼市巅峰。

当然后来的情况，大家也熟悉，泰禾暴雷，项目停工，其中B地块的三江城二期，出现过无证销售。

这个项目，最终在2021年7月领证，一领证就出现集中网签，当月网签587套。

目前在售的D地块，也给分割成多个小地块，比如这次领证全部网签的位于D5。

今年为了保交楼任务，在福州房管局介入后，由多家国企参与，通过《关于融资建设资金推进福州湾D地块项目复工保交房议案》，准备由榕发落实D2西、D3地块的资金筹措。

对于D2地块，定位商业公寓，其中领证的7号楼，在2022年5月，同一时间全部房源被产权限制，目前依然未解冻。

对于项目来说，看上去有一定曙光，不过时间还很久远。

价格情况

对于这次备案的D5地块，334套房源，均价2.3-2.7W，户型面积：112、140、169，总价400W以上，定位看江大平层。

分析：D5地块楼栋全部一次性备案，从价格来看，有一定差异，5、6号楼相对便宜，主要原因在于，这两栋位于北侧，江景资源不够一线所致。

项目位于三江口清富片区，由于自身房企的暴雷，配建的文旅等都没有落地，加上目前福州外围全面崩塌，可以说这样的价格配合这样的产品，不太匹配板块。

最典型：刚需买不起，改善看不上。

最典型的案例，与项目同处于一个板块的两个大冤种：三江花语城、中海锦江城。

上市几年，价格一路走低，目前以及低于楼面价在卖，可惜依然去化低迷。

比如：

三江花语城：定位改善纯商洋房，224套，3年时间，去化56套。

中海锦江城：1.8W楼面价拿地+竞配保障房，1302套，3年时间，去化440套。

两个项目目前售价都低于1.5W，虽然这次的福州湾有看江优势，不过对于备案价2.6W左右，明显差异较大。

对于板块目前的处境，江景的资源也只能说可有可无，加上定位大平层房源，可以说即便保交楼，这样的房源如何去化，也是难题。

当然对于板块而言，不仅仅是开发商被割韭菜，当初的口号过于响亮，加上遇上楼市上一轮的巅峰期，可以说这里确实被当成了未来陆家嘴看待。

二手案例

比如目前三江城的成交房源：

在2019年，成交了一套超高层楼王，一线看江的9号楼，281平，单价3.08万，毛坯，总价868W。

目前同楼栋同样的高层毛坯挂牌，单价2.4W，总价680W。

不考虑其他因素，简单的对比，房价跌了6K，总价跌了188W。

当然实际情况，并没有数字这么简单，目前这套只是挂牌，680W去接盘三江口最南面，还是超高层住宅，可想而知，最终成交，还要再跌不少。

对于2019年成交这套，如果套上期房那套保本公式，4年时间，保本价已经要1040W。

如果这样一来二去的计算，就会发现这个定位跟外滩一样看江的大平层楼王，4年时间，那套成交的房源，如今要想出手，最少要亏400-500W。

这样的案例是否还有，很容易联想：新区，看江，大平层，高价。

世茂帝封江。

前两年项目推出，打出的口号，下一个外滩，分成多个地块开发，作为远郊新区，定位还是以刚需为主，其中南向看江的地块，被打造成看江大平层，价格也远高于其他地块。

以部分房源为例，比如I-2号楼，602单元，面积229平，单价3.7W，总价855W。

这样的总价，确实是下一个外滩，只不过交房后的二手情况，可能会是下一个福州湾。

盘点总结

对于泰禾福州湾，这个项目目前的处境依然没有太好的转变，对于整个三江口板块，处境依然非常糟糕。

当初配合楼市上向巅峰，以及房企的高调炒作，最终确实让市场相信这里有成为陆家嘴的可能，不少项目也推出不少与板块不匹配的改善房源。

最终的结局，房企暴雷，大平层的房源面临巨额亏损。

如今项目在保交楼介入后，即便迎来转机，也难谈有太理想的未来。

对于三江口，话题还远未结束。

在植物园规划出台后，近期发布板块地标建筑的招标方案结果公告，12幅商务用地，定位145-249米的商务区。

看上去又一次充满希望，不过结合历史，目前三江口，用一句评论：来了别想走！