东莞证券：政策暖风持续，房产销售数据探底

乐居财经 李礼8月2日，东莞证券发布房地产行业动态点评。

事件：

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7 月下旬以来房地产利好政策持续，而从 7 月 TOP100 房企整体销售数据来看楼市成交继续探底

点评：

7月下旬以来房地产利好政策持续出台。

7月21日国务院总理李强召开国务院常务会议，会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

7月24日召开中共中央政治局会议，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。

7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，从区域协同发展、城乡一体发展、物质文明和精神文明平衡发展、经济社会统筹发展等四个方面，梳理形成了涵盖216项支持协调发展的税费优惠政策，其中房地产领域涉及19条税费优惠政策。

7月28日，住建部部长在企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

7月28日超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开，何立峰指出实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。。。。。相关部门要抓紧完善政策体系，相关城市政府要切实履行主体责任，加强领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。

7月31日，国家发改委发布了《关于恢复和扩大消费的措施》。通知指出，支持刚性和改善性住房需求。做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。稳步推进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。持续推进农房质量安全提升工程，继续实施农村危房改造，支持7度及以上设防地区农房抗震改造，鼓励同步开展农房节能改造和品质提升，改善农村居民居住条件。

国务院常务会议也强调，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。整体看，近期中央层面在重要会议上对房地产行业的表态中，没有之前经常提及的“房住不炒”、“保交楼”等表述，取而代之为调整优化房地产政策，并且提出我国房地产市场供需关系发生重大变化。同时提出降低购买首套住房首付比例及贷款利率，“认房不用认贷”，稳步推进城中村改造等措施。东莞证券认为，中央层面对房地产行业持续释放友好及刺激政策，提振市场预期。而预计后续地方层面的政策细则也将陆续出台。特别是一、二线，超特大城市的楼市政策有望进一步优化。政策将更因地制宜，更贴近当地市场，着力从供给端及需求端同时优化提振房地产市场。

另一方面，7月楼市销售数据仍旧低迷。

根据克而瑞研究中心数据，2023年7月TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元，环比6月下降33.5%；同比下降33.1%，同比降幅较6月进一步扩大。1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比下降4.7%，累计增幅由正转负。具体来看，7月有超半数百强房企单月销售同比降幅大于30%；其中36家同比降幅超50%。

整体看，二季度以来楼市在供需双弱情况下销售出现持续回落，传统的“小阳春”行情并没有出现。7月从TOP100房企整体销售数据看楼市成交仍旧低迷，房地产销售仍处于探底期。但东莞证券相信在持续的政策利好刺激下，房企层面资金紧张状况将得到逐步改善；居民端也将随着对经济回升预期加强、楼市系统性风险担忧消除等，刚需、刚改需求将被明显激活，下半年楼市销售逐步走稳仍值得期待。

投资策略：东莞证券认为，在经历此轮房地产行业大规模洗牌及出清后，行业将会进入新的发展模式，剩下之优质房企经营将更稳健，也将能进一步提升市场占有率。同时在近期中央层面政策利好持续叠加下，房企资金紧张状况将会逐步得到改善，行业系统性风险也将逐渐消除。而在后续地方楼市优化政策陆续落地带动下，需求将会被更好的激活，楼市成交探底回升仍值得期待，将带动行业及优质个股估值中枢的向上回归。建议关注经营稳健的房地产央国企企业，及聚焦一二线核心城市的部分优质民企。

风险提示：房地产优化政策出台低于预期；楼市销售持续低迷；经济增速持续回落；房企资金面改善不达预期等。

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